Meteen naar de inhoud

Huis kopen in Duitsland

Voor veel Nederlanders is het voordeliger om eigen grond te kopen in Duitsland. De een kiest voor een eigen vakantiehuis, maar de ander gaat daadwerkelijk emigreren. Hoe zit het met de regels en kun eigenlijk je als Nederlander wel een huis in Duitsland kopen? Of een vakantiehuis als tweede huis? Dit en nog veel meer gaan wij in dit artikel bespreken. Lees dus gauw verder als je hier meer over wilt weten. Denk jij eraan om te emigreren naar Duitsland? Dan kun je de volgende informatie goed gebruiken!

Kun je een huis kopen in Duitsland?

Door de wetgeving van de Europese Unie (EU) kunnen inwoners van EU-lidstaten gewoon een huis kopen in een andere EU-lidstaat. In Duitsland is dit dus ook zo. De hoge grondprijzen in Nederland maken het natuurlijk aantrekkelijk voor Nederlanders om in Duitsland een huis te kopen. Wel zijn er natuurlijk dingen waar je bij aankoop goed op moet letten, want je wilt natuurlijk niet zomaar over gaan tot de koop van woning.

Op huizenjacht in Duitsland

In Duitsland is het zo geregeld dat onroerend goed vooral door Duitse banken wordt aangeboden. Verder zijn er net als elders op de wereld natuurlijk ook makelaars die voor je kunnen bemiddelen. Let hierbij wel op dat je een goede makelaar inschakelt zodat je goed geholpen kunt worden bij het zoeken en kopen van een huis.

Wat kan een makelaar in Duitsland voor jou betekenen?

In Duitsland zijn er ongeveer 15.000 makelaars. Iedereen kan er makelaar worden, want je hebt alleen toestemming van de overheid nodig en dit is nogal makkelijk te verkrijgen, want er is geen vakkennis nodig. Wel zijn er bedrijven en verenigingen die geschoolde makelaars in dienst hebben.

Makelaarskosten

Het zal je op den duur opvallen dat de huizen in Duitsland zonder enige adresgegevens worden aangeboden. Dit komt omdat de makelaar in Duitsland met bewijzen werkt. Dit wordt ook wel een ‘nachweis’ genoemd. Met dit bewijs moet hij aan de koper kunnen laten zien dat hij het huis heeft aangeboden. Om deze reden houden zij alle adressen in eigen beheer. Het bewijs zul je ook moeten ondertekenen zodat zij kunnen aantonen dat de verkoop tot stand is gekomen door de makelaar. Het maakt hierbij ook niet uit om wat voor woning het gaat. Dit kunnen vakantiehuizen zijn, maar ook appartementen of eengezinswoningen.

Waar is de nachweis voor?

De ‘nachweis’ heeft de makelaar ook nodig om de courtage in rekening te brengen. Dit doet de Duitse makelaar bij de koper. Gemiddeld genomen is het bedrag hiervoor een stuk hoger dan wat wij in Nederland gewend zijn. Wij kunnen het bedrag niet noemen, omdat de kosten hiervoor in Duitsland per regio verschillen. Ook gaat het om maximaal 6% van de koopprijs waarover ook nog eens BTW betaald moet worden door de koper.

De notaris

Wanneer de notaris de koopakte wil opmaken moet hij het ‘grundbuch’ oftewel het kadaster raadplegen. Hierbij moet hij goed kijken naar de belastingen en/of beperkingen die op de aangekochte grond rusten. Hierna kan de notaris de koopovereenkomst opstellen. Dit wordt in Duitsland vaak in combinatie gedaan met de eigendomsoverdracht.

Het kadaster (grundbuch)

In Duitsland is het zo dat je pas echt eigenaar van de woning bent wanneer deze staat ingeschreven in het kadaster. Dit is in Duitsland een openbaar register waarbij alles wordt bijgehouden. Alle informatie dat belangrijk is voor het gekochte stuk grond wordt hierin opgenomen. Een koper kan voordat de woning gekocht wordt ook altijd een kopie opvragen van het ‘grundbuch’. Maar dit mag natuurlijk alleen waneer je echt een potentiële koper bent.

In het kadaster kun je alle informatie vinden over het stuk grond, maar je kunt ook kijken naar de schulden en hypotheken die erop staan.

Voorlopig koopcontract

In Nederland wordt er altijd gewerkt met een financieringsvoorbehoud. Dit houdt in dat wanneer de koper niet alles voor een bepaalde termijn heeft kunnen regelen de koper alles kan annuleren. In Duitsland kan dit niet en wordt er dus niet gewerkt met voorlopige koopcontracten.

Overdrachtsbelasting

In Duitsland wordt de overdrachtbelasting ‘grunderwerbsteuer’ genoemd. De hoogte hiervan is per regio verschillend. Natuurlijk is het in het land zo geregeld dat zowel de koper en verkoper belastingplichtig zijn, maar het is bijna altijd de koper die het in zijn geheel betaald.

Grondbelasting

Grondbelasting, in het Duits ook wel ‘grundsteuer’ genoemd moet door huiseigenaren per kwartaal worden betaald. De hoogte hiervan is afhankelijk van:

  • De eenheidswaarde
  • Belastingrichtschaal
  • Het heffingspercentage

De jaarlijkse grondbelasting

Voor de jaarlijkse grondbelasting wordt de eenheidswaarde, belastingrichtschaal en heffingspercentage met elkaar vermenigvuldigt en de uitkomst is het bedrag dat je jaarlijks moet betalen voor je grondbelasting.

Kun je een hypotheek in Duitsland aanvragen?

Het bouwen van een huis is een grote investering. Vooral wanneer het ook daadwerkelijk een groot huis betreft. Er zijn maar weinig mensen die dit van hun eigen (spaar)geld kunnen betalen. Gelukkig kun je ook in Duitsland gewoon een hypotheek aanvragen.

Informeer jezelf goed

In Duitsland is het verstandig om hier advies over in te winnen bij de notaris. Natuurlijk kun je ook in gesprek gaan met verschillende banken. Hierover kun je het beste informatie inwinnen voordat je begint met de bezichtiging van een woning. Zo staat niet heel veel je meer in de weg en kun je alle objecten op je gemak bekijken.

Duitse banken

Het is goed om te weten dat in Duitsland de banken maximaal 80% van de koopprijs verstrekken. Tegenwoordig komt het wel steeds vaker voor dat banken 100% van de koopprijs willen financieren.

Let op!

Let op dat de aanvraag van een hypotheek in Duitsland veel meer tijd kost dan in Nederland.

Tot slot

Wij hebben je heel veel kunnen vertellen over het kopen van een object in Duitsland. Er zijn erg veel huizen die te koop staan, maar hierbij is het wel goed om te kijken naar welk gebied je wilt verhuizen. Straks beland je bijvoorbeeld in Sauerland terwijl je in Berlijn wilt gaan wonen. Dit wil je natuurlijk niet.

Actuele informatie

Wel is het verstandig om voor het laatste nieuws en jouw plannen alles goed in de gaten te houden en goed in contact te blijven met een makelaar of notaris. Op deze manier kun je voorkomen dat je tegen problemen of onnodige verrassingen aanloopt.

Heb je nog vragen?

Heb je op nog andere vragen met betrekking tot een emigratie naar Duitsland? Dan kun je ook altijd de andere artikelen op onze website lezen. Misschien vindt je hier de antwoorden op jouw vragen.

Betrouwbare verhuizers over de vloer?

Ontdek binnen een paar minuten welke verhuisbedrijven het best passen bij jouw verhuizing.

nv-author-image

Anna Rami

Verhuizen. Sommigen doen het om de paar jaar, anderen blijven tientallen jaren op hetzelfde adres wonen. Ik heb tot nu toe in vijf verschillende landen gewoond en het leek me leuk om daar wat over te schrijven;)